Regulamentação dos distratos de imóveis na planta está em pauta

04 de julho de 2018

Por G.Lab para Machado Meyer

Apesar de acontecer com frequência, a desistência da compra de um imóvel na planta ainda não é regulamentada no Brasil, o que tem levado a questão aos tribunais, que proferem decisões muitas das vezes diferentes para situações semelhantes. O principal impasse diz respeito ao valor a ser retido pela incorporadora pelo bem que será devolvido. O percentual usualmente varia de 10% a 30% do valor do imóvel sob título de ressarcimento de custos. Além de encher os tribunais, especialistas acreditam que a falta de regulamentação, aliada à crise econômica, tem tido forte impacto no mercado imobiliário.

Não à toa, a regulamentação do distrato faz parte de um pacote de 15 medidas que o presidente Michel Temer anunciou como prioritárias na sua gestão. O texto do Projeto de Lei 10728/2018 de autoria do deputado Efraim Filho, substitutivo do texto proposto por meio do Projeto de Lei Nº 1.220/2015 do deputado Celso Russomanno (PRB-SP), foi aprovado no dia 06 de junho na Câmara dos Deputados e segue para tramitação no Senado.

O projeto aprovado pela Câmara dos Deputados prevê que a empresa, no caso de não haver a segregação patrimonial de bens do incorporador(chamado patrimônio de afetação), tem direito de ficar com no máximo 25% do valor pago pelo imóvel a título de cláusula penal e terá 180 dias a partir da data em que desfizer o contrato para devolver, com correção e juros, o restante do valor pago pelo comprador. Para os empreendimentos com a segregação patrimonial, o percentual máximo de penalidade é 50% e o prazo de restituição é de até 30 dias da emissão do habite-se. A companhia perderá esses direitos se a rescisão for motivada por culpa inexcusável da incorporadora.

Entretanto, o senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES), que será o relator do projeto durante sua tramitação na casa, já sinalizou que não deve propor a redução das multas. A justificativa para a sua decisão é a busca de um equilíbrio entre as necessidades dos compradores e da indústria da construção civil, uma das mais importantes do país na geração de empregos. A expectativa é que o projeto seja votado no começo de julho pela Comissão de Assuntos Econômicos do Senado.

A proposta aprovada pelos deputados dá ainda ao consumidor o direito de desistir do negócio a qualquer tempo, inclusive se já estiver morando no imóvel. Neste caso, a incorporadora poderá reter valores extras para fazer frente a eventuais prejuízos existentes durante o uso do imóvel.

“A votação do PL é importante porque dá segurança jurídica ao mercado. A definição da taxa de retenção, bem como os prazos de devolução do dinheiro, é fundamental, pois regula práticas do mercado que hoje ainda não estão regulamentadas”, explica Renata Oliveira, sócia da área de reestruturação e recuperação de empresas do escritório de advocacia Machado Meyer.

Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) mostram que, apesar da crise, o setor começa a se reerguer já que os lançamentos de imóveis novos totalizaram 13.298 unidades no primeiro trimestre de 2018, volume 7,4% superior ao primeiro trimestre de 2017. Nos últimos 12 meses, esse número foi de 83.423 unidades, volume 22,7% superior ao registrado no mesmo período do ano passado.

Ainda de acordo com a Abrainc, no mesmo período, as vendas de imóveis novos totalizaram 112.682 unidades, o que corresponde a uma alta de 10,2% face ao período anterior. Considerando todos os segmentos, foram contabilizados 33,8 mil distratos nos últimos 12 meses, o equivalente a 29,1% das vendas de imóveis novos.

No mesmo período, a relação entre distratos e vendas do segmento médio e alto padrão (MAP) foi de 40,7% enquanto esse percentual foi de 16,2% entre empreendimentos Minha Casa Minha Vida (MCMV). Levando-se em conta a safra de lançamentos mais antiga na série histórica (1º trimestre de 2014), a proporção de distratos entre as unidades vendidas do segmento MAP é de 35,1%, percentual que supera o registrado para a mesma safra de empreendimentos do programa MCMV (21,3%).

De acordo com o estudo “Análise dos Efeitos Econômicos e Financeiros dos Distratos nas Compras de Imóveis Residenciais na Planta sobre as Empresas Incorporadoras”, da Fundação Getúlio Vargas (FGV), entre 2007 e 2013, o país vivenciou um forte surto de crescimento que teve como uma das protagonistas a construção habitacional. A expansão dessa atividade resultou na geração de renda, emprego e tributos. Nesse período, os números do IBGE mostram que o PIB brasileiro cresceu 31% e o PIB da construção, 62% em termos acumulados.

Ainda segundo o estudo, diversos fatores contribuíram para a expansão do mercado imobiliário nesse período. Além da economia estável, mudanças regulatórias voltadas à melhoria do ambiente institucional trouxeram maior segurança às famílias e aos investidores e permitiram a expansão do crédito, da demanda e da oferta habitacional.

Entre as mudanças regulatórias realizadas no período que antecedeu o surto de crescimento, a principal se refere à Lei nº 10.931, de 2004, que instituiu o patrimônio de afetação, instrumento que protege juridicamente o comprador do imóvel na planta. Ao separar o negócio da incorporação dos demais negócios da empresa, a Lei teve por objetivo garantir a entrega do imóvel ao comprador mesmo em caso de problemas financeiros da construtora.

O reforço da segurança regulatória e as políticas públicas visando a expansão do mercado imobiliário (como a criação do programa Minha Casa, Minha Vida e as mudanças para uso dos valores do FGTS) permitiram que um grupo de empresas do setor, de forma inédita, fosse bem sucedido na abertura de seu capital. Entre 2005 e 2007, 25 empresas levantaram R$ 18,4 bilhões por meio de operações de abertura de capital, aponta a FGV.

Entretanto, 2013 marcou o início de uma profunda crise econômica no país que se refletiu no setor imobiliário mais fortemente cerca de dois anos depois. Crédito escasso, alto desemprego e baixa demanda fizeram o número de vendas e de lançamentos despencar e o número de distratos aumentar em 2015.

As consequências não demoraram a aparecer. Em 2016, a construtora Viver apresentou seu pedido de recuperação judicial e abriu caminho para outras empresas de incorporação imobiliária fazerem o mesmo com o objetivo de garantir sua continuidade operacional, como foi o caso da PDG que entrou em recuperação no começo de 2017, em um processo com R$ 5,75 bilhões em dívidas com 23 mil credores.

“A crise no mercado imobiliário é muito perigosa porque empreendimentos ficam suspensos ou são até mesmo liquidados.  Muita gente pode ficar sem casa própria, incorporadoras podem entrar em recuperação judicial, o que também aumenta o desemprego, pois é um setor de alta participação e impacto na economia brasileira. A jurisprudência estava até então sendo criada a partir do espírito do Código do Consumidor, o que não é o ideal. Regular e balancear o setor é fundamental e mais importante ainda é criar regras que resguardem o patrimônio de afetação”, analisa Oliveira.

Fonte: Jornal o Valor

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